这几天，大家有没有一种过年的感觉。
【资料图】
铺天盖地的政策信号，菜已上齐，气氛烘托得差不多了， 就看谁先动筷子。
诸多政策里，事关大家钱包的增值税“5改2”，呼声贼高。
如果广州“5改2”， 不用怀疑，黄埔业主和买家，心情一定是复杂的！ 怕他来，更怕他不来。
为什么呢？
你看，今年上半年，黄埔成交的900多套二手房，479套都是“满二不满五房源”。
也就是说，每2个上车黄埔的人，就有一个是为增值税买单的大冤种（买不满五的房子）！
想象一下，如果广州“5改2”，黄埔这些楼盘，会涨价吗？
科学城这些盘，悲喜交加！
首先，科学城、永和、知识城这些楼盘，会受到巨大影响。
解铃还须系铃人。
还记得2021年4月，增值税免征年限从2年改成5年吗，从此，科学城、知识城这些扎堆 的次新盘，瞬间成了一根绳子上的蚂蚱。
下图这些小区，动辄100-300套的天量挂牌，其中满二不满五的房源，高达50%-90%。
你瞅瞅：
保利罗兰国际，挂牌125套房，仅有2套“满五”；实地常春藤，挂牌324套房，仅有12套“满五”。
还有啊，越秀保利爱特城，挂牌150套房里，89%的房子“满二不满五”；万科山景城，挂牌167套房里，90%的房子“满二不满五”。
这些“难兄难弟”，动不动几十万的税费，吓退多少刚需买房人。
当时政策出来后，几乎所有小区成交量瞬间腰斩。
房产君统计的26个热门楼盘，成交量从2021年上半年的 650套，降到下半年的 201套。
接下来的两年，一直到现在的2023年，房价继续横盘挤泡沫，用时间换空间。
以半年为尺度，这26个热盘，2021年 下半年成交 201套， 2023年上半年，增加到了 560套， 成交量是上来了。
但和 2021年上半年（“2改5”政策未出台前）的 650套相比，还有近100套的差距。
不管是成交价，还是成交量，都还没有回到2021年的水平。
如果你明白“冰冻三尺非一日之寒 ”的道理，就能理解，假如增值税5改2，对科学城这些小区来说，无疑是悲喜交加的：
1）加速部分即将“满二 ” 的业主，放盘置换。
我观察了科学城、长岭居、知识城等16个热门二手盘挂牌量变化，从最新数据来看， 它们无一例外地，挂牌量都涨了。
越秀保利爱特城、珠江嘉园、保利越秀岭南林语，挂牌量均增加了20套+。
随手统计科学城14个热盘的供应量，啧啧，高达2100套。
除了二手房，周边的新房，也是 一个潜在的巨大的供应量。
科学城的 佳大瑞园、星樾TOD、时代天境、时代天韵，陆续收楼交房，原本这些业主要熬五年才免税，如果5改2，可能会加速他们的放盘。
2）短期内供应迅速增加，房价会继续横盘，甚至下跌。
3）短期利空，但长期利好头牌梯队小区。
往核心走，就是最大的“安全牌”嘛。
科学城二手房市场相当成熟了，地段核心的次新小区，比如新福港鼎峰、科城山庄， 占据新房所没有的好位置、地铁和成熟配套，满二就能免增值税。
熬过集中抛售的节点， 长期来看，这些小区，会比一般的新房更有竞争力！
老黄埔，淡定淡定！
如果广州“5改2”，隔壁的老黄埔楼市，又会怎么样呢。
老黄埔和科学城的房价逻辑，还是不一样的。
老黄埔以前是旧区府所在地，二手房市场早已成熟。但老破小、厂房宿舍也真的破，鱼龙混杂。
政策执行2年多，房价也挤了不少水分。
如果广州“5改2”：
1） 这些楼盘反而失去“满五优势”。
老黄埔二手房，超过20年楼龄的小区，就占了八成，满二房源，基本在个位数。
即使是楼龄次新的万科金色悦府和中鼎君和名城，二者加起来，满二房源也不到10套。
如果“5改2”，这些楼盘短期会失去“满五优势”，但整体影响不会太大。
因为，相比科学城， 老黄埔二手房供应基数小得多，即使有个别业主放盘，变量也不会太大。
而且前期该挤的泡沫，也已经破得差不多了。
2）次新小区业主，短期内可能会“报复性反价”。
目前，整个老黄埔二手房，几乎只有保利学府里“不满五”，前期被重税压得很憋屈，不得不降价卖。
如果5改2，凭着次新且“满二免税”的优势，不排除会有业主把省下的税费，转移到买家手里的情况。
3）但它不会蹦跶太久.....老黄埔强敌万科城市之光，来了！随着E、F区陆续交楼出证，会有更多业主放盘，加剧内卷。
其实，说了这么多，如果广州5改2， 对还没买房、想上车黄埔的买家来说， 绝对是大好事儿。
满二就免税，大大降低交易成本，市场上可以挑选的靓货更多了 ，实在太香了。
对于业主来说，应该尽快出掉手中的蟹货，不要再犹豫。如果真的5改2， 供应量激增，差的房子将更难出手。
你觉得呢？你觉得广州会出台“5改2”吗？你怎么看，评论区聊！
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质检
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